05.02.2021
Государство всегда раздражали люди, зарабатывающие на сдаче жилья в аренду и не делящиеся с ним доходами. Теперь решено это пресечь и взять рынок аренды квартир и домов под контроль. Для этого разрабатываются механизмы, выявляющие всех арендодателей и собирающие их в единую систему. Там же будут регистрировать все договоры найма и взимать налоги.
Каждый крутится как может
Наши власти и раньше предпринимали попытки взять под контроль рынок аренды и вывести его из тени. Дабы увеличить прозрачность рынка и денег в бюджет подсобрать. Те арендодатели, кто уже попался на крючок налоговой, или боится попасться, перешли в категорию самозанятых, что дает им возможность уплачивать налог по ставке 4% – это значительно меньше, чем при уплате налога в качестве физического лица (по ставке 13%), да и оформлять документы значительно проще.
Среди собственников дорогой недвижимости (но не только) распространена практика покупки патента на сдачу в аренду и уплата налога по ставке 6% как ИП. Те владельцы жилья (физлица), которые сдают квартиры юридическим лицам для проживания сотрудников компаний, платят не сами – за них это делает юридическое лицо, и сумма налога в 13% уже заложена в стоимость аренды.
Тем не менее, подавляющее большинство владельцев квартир сдает их неофициально и налогов не платит по-прежнему, пользуясь тем, что у Большого Брата пока недостаточно инструментов, чтобы выявить их всех. Но теперь власти намерены решить эту проблему кардинально.
Законопроект: суть новшеств
Законопроект о формировании рынка частного наемного жилья готовит Минстрой. До конца нынешнего года ведомство должно внести документ в Госдуму. Будут созданы цифровая платформа и единая система учёта договоров найма, а также сервисы для тех, кто сдает и арендует жилье. Платформу интегрируют с системами Федеральной налоговой службы, что позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов.
Всех владельцев жилья, сдающих его в аренду, обяжут внести сведения о себе и своих «квадратах» в специально созданный реестр наймодателей. Для «уклонистов» от подачи такой информации и от налогов будут предусмотрены ощутимые штрафные санкции.
Договора аренды станут типовыми. Также собираются создать некие компании-агрегаторы, которые будут контролировать отношения между сторонами сделки и обеспечивать своевременную оплату съемного жилья.
Пока одни вопросы
Таким образом, государство намерено взять под контроль как правовые отношения арендодателей и арендаторов квартир, так и их расчеты и доходы. Однако на данном этапе не ясно практически ничего. Как будут контролировать людей, сдающих жилье? Запретят ли им подавать объявления на существующих интернет-ресурсах?
«Непонятно, как власти заставят вносить в систему договоры, как будут узнавать, что сделка прошла. Самое главное, какие будут регуляторы всего этого. Ну а изменения на рынке аренды станут видны только со временем», – говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Чтобы понять, будет ли эффективно работать новая платформа, необходимы разъяснения, как это планируется запускать и контролировать, откуда и как будет поступать в эту систему информация, и каким будет механизм контроля и штрафы, полагает Мария Жукова, управляющий директор МИЭЛЬ.
Пока что законодатели говорят о добровольной передаче арендодателями данных о себе, а всех остальных ждут санкции, буде они попадутся в сети, расставленные чиновниками. Один из способов расставить такие сети – выявить через Росреестр владельцев нескольких квартир и посмотреть, как используются лишние площади. Возможно, подключат и миграционный учет: будут выяснять, где зарегистрированы мигранты и кто им сдает жилье.
Самый же очевидный способ – отлавливать арендодателей через интернет-ресурсы, где указаны адреса квартир под сдачу. Однако тут непонятно, работники какого именно ведомства должны этим заниматься. Впрочем, это задача для властей вполне решаемая, придумают что-нибудь.
Несомненно, помогут и сами граждане: бдительные соседи, а также недовольные арендаторы, для которых донос «куда надо» станет рычагом давления на хозяина жилья.
Роман Бабичев предполагает, что арендодателям, возможно, запретят быть самозанятыми и налог составит для всех 13%. Кроме того, есть сомнения, что государство предоставит какой-то правовой сервис для улаживания конфликтов, скорее всего, этим, как и сейчас, будут заниматься сами наниматели и наймодатели, отмечает эксперт.
Съем квартир станет дороже?
Одни специалисты уверены, что ставки аренды не изменятся, так как их регулирует рынок, а не законодательные инициативы. «За годы моей практики правила на рынке аренды неоднократно пытались ужесточать, например, вводили регистрацию договоров аренды, пытались контролировать сделки на уровне миграционного учёта, но все это не прижилось, – вспоминает Александр Харыбин, владелец «Квартирного бюро». – Если новая попытка властей и окажется удачной, на рынок это, по большому счёту, не повлияет». Эксперт объясняет: ставки растут, когда есть повышенный спрос, и падают, когда спроса нет – что можно видеть на примере нынешней ситуации с пандемией.
Однако другие считают, что с усилением налогового бремени аренда все же подорожает. Мария Жукова полагает, что нанимателям квартир следует готовиться к росту цен: «Очевидно, что любые меры, направленные на сбор налогов, вызовут повышение арендной стоимости на величину этого налога».
С ней согласен и Роман Бабичев: «Арендаторы, скорее всего, станут больше платить за жилье. На них лягут дополнительные расходы. В итоге одни станут беднее, другие при своих, государство – в плюсе».
Александр Харыбин поддерживает прогноз о росте ставок, но говорит, что это произойдет по другим причинам: «Сейчас квартиры в продаже резко подорожали. Если ставка ЦБ опять вырастет и покупать жилье будет неудобно и невыгодно, то, конечно, большинство пойдет в аренду, и ставки благодаря этому могут вырасти. Но никак не из-за того, что граждан заставят платить налоги. Тем более что арендодатели в категории самозанятых сейчас платят налог всего лишь 4% (например, всего 2 000 рублей, сдавая квартиру за 50 000 рублей)».
В любом случае, закон решено принять до конца этого года. Остается надеяться, что новый контролируемый механизм сдачи в аренду не только обогатит государство и сделает рынок прозрачным, но и поможет избавиться от наводнивших его мошенников и разного рода недобросовестных посредников. Правда, каким образом – опять-таки, пока непонятно.